قانون الايجار القديم: بين التحديات والتعديلات

رغم مطالبة الكثير من ملاك الشقق السكنية بتطبيق إلغاء قانون الايجار القديم للاستفادة من تلك الوحدات التي يصل ثمن إيجارها اليوم إلى أضعاف مُضاعفة من ثمن تأجيرها بالقانون القديم، إلا أن البرلمان يوافق على تعديل قانون الإيجار القديم بما يتناسب مع ظروف ملاك الشقق السكنية وظروف المستأجرين.

تاريخ قانون الايجار القديم

لقد تم صدور أول قانون يعمل على تنظيم علاقة صاحب العقار والمُستأجر سنة 1920م، والذي نص على دفع قيمة الإيجار التي تساوي الأجرة التي نص عليها القانون الصادر في أغسطس عام 1914م.

بالإضافة إلى 50% من القيمة المتفق عليها وعدم خروج المستأجر من العقار إلا بحكم يصدر من المحكمة.

ثم تم تعديل القانون سنة 1941م وقد أفاد بمنع مالك العقار من رفع القيمة الإيجارية أو طرد المستأجر لأي سبب إن كان، وذلك لوجود الحرب في وقتها وتم العمل به حتى ثورة 1952م ليصدر بعدها الكثير من القوانين التي تطالب المالك أن يقلل من قيمة الإيجار.

وتم تعديل القانون في تلك المسألة بصدور قانون الايجار القديم سنة 1981م لإنهاء إشكالية الإيجارات القديمة بين الملاك والمستأجرين، وقد تم تحديد قيمة الإيجار بدفع 7% من ثمن الأرض التي تقع عليها الوحدة السكنية أما العقارات غير السكنية فيتم زيادة قيمتها الإيجارية بنسبة تتراوح بين 5% إلى 30% ويرجع ذلك إلى تاريخ نشأتها.

يمكنك التعرف على المزيد من المعلومات عن:

• رقم محامي للاستشارة مجانا: خدمات قانونية بسهولة وفعالية
• استشارات قانونية مجانية واتس اب
• التسجيل فى الشهر العقارى بخطوات بسيطة من مكانك
• الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية أونلاين: وفّر وقتك وجهودك

آخر اخبار قانون الايجار القديم في مجلس النواب اليوم

في الآونة الأخيرة، شهد القانون اهتمامًا متزايدًا من قِبل الحكومة والبرلمان، وذلك بسبب التحديات التي يواجهها كلا الطرفين (الملاك والمستأجرين).

ومن أبرز التعديلات المقترحة:

قامت الحكومة المصرية بالتنسيق مع البرلمان بالإعلان عن بدء العمل في وضع تعديلات جديدة بنصوص قانون الايجار القديم.

حيث يهدف هذا التجديد إلى خلق موازنة بين حقوق كلًا من ملاك العقارات والمستأجرين وتأتي بصدور حكم من المحكمة الدستورية العليا لتناول بعض النقاط الرئيسية.

ومن أبرز التعديلات المقترحة:

1. تحديد مدة العقد:
   • عبر تحديد وقت معين لإنهاء عقد الإيجار بوضع جدول زمني يتم خلاله إنهاء عقود الإيجار للعقارات غير السكنية، وذلك للمساعدة على تنظيم العلاقات بين المالكين والمستأجرين، مع تطبيق زيادة سنوية في القيمة الإيجارية.
2. زيادة الإيجارات:
   • اقتراح زيادة في إيجار الوحدات السكنية بنسبة تصل إلى 15% خلال خمس سنوات، وذلك ليتم تحقيق توازن بين احتياجات كلًا من الملاك والمستأجرين.
3. النظر في وضع الوحدات غير المستغلة:
   • وهي وحدات تم تأجيرها بقانون الإيجار الجديد ولم يستغلها مستأجرها بأي شكلٍ إن كان، وهنا يمكن أن تسمح الحكومة بسحبها من المستأجر لصالح المالك الأصلي، ويساهم ذلك في زيادة تحسين استغلال الموارد العقارية، وبالتالي العمل على استغلال أكثر من 450 ألف وحدة تم إغلاقها بعقارات مختلفة وإعادة استخدامها بشكل أفضل.
4. حماية المستأجرين:
   • وضع إجراءات قانونية تهدف إلى حماية المستأجرين من محاولات الملاك في زيادة ثمن الإيجار بشكل غير مبرر أو محاولاتهم إخلاء الوحدات السكنية بشكل تعسفي.
5. الموقف بعد وفاة المستأجر:
   • إعادة النظر في استمرارية عقد الإيجار وعدم انتهائه بوفاة أحد الطرفين.
6. موقف الورثة:
   • من الانتفاع بالوحدة السكنية، حيث يكون لهم الحق في الإقامة في الوحدة السكنية أو استغلال المحل التجاري بعد وفاة المستأجر الأصلي.

أهداف التعديلات المقترحة

تهدف هذه التعديلات إلى:

1. تحقيق التوازن بين حقوق ملاك العقارات وحقوق المستأجرين.
2. تحسين الاستفادة من العقارات.
3. تنظيم العلاقة الإيجارية بشكل أفضل.

التحديات المستقبلية

على الرغم من الجهود المبذولة لتعديل القانون، إلا أنه من المتوقع أن تواجه هذه التعديلات بعض التحديات، مثل:

• مخاوف المستأجرين: قد يثير رفع الإيجارات مخاوف لدى المستأجرين، خاصة ذوي الدخل المحدود.
• مخاوف الملاك: قد لا يرى بعض الملاك أن الزيادات المقترحة كافية لتعويضهم عن الخسائر التي تعرضوا لها خلال السنوات الماضية.

من هم فئات المستأجرين في قانون الإيجار القديم؟

شهد قانون الايجار القديم في مصر العديد من التعديلات بهدف تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين.

ومن أهم هذه التعديلات هو تصنيف المستأجرين إلى 3 فئات مختلفة، وتطبيق آليات جديدة لتحديد قيمة الإيجار، وذلك لإمكانية تحقيق العدالة الاجتماعية بين المواطنين.

تصنيف المستأجرين

قسمت التعديلات الجديدة المستأجرين إلى ثلاث فئات رئيسية:

1. المستأجرون غير المستغلون لوحداتهم:
   • تشمل هذه الفئة الوحدات الشاغرة التي يتركها المستأجرون دون سبب مبرر، وتهدف هذه التعديلات إلى استعادة هذه الوحدات لملاكها، وتحسين الاستفادة منها لتعزيز كفاءة الاستخدام العقاري.
2. المستأجرون المقتدرون ماديًا:
   • تضم هذه الفئة المستأجرين القادرين على تأمين سكن بديل دون مواجهة صعوبات مالية، وهنا يتم العمل على تطبيق نظام إلكتروني حكومي لتقييم القدرة المالية لكل مستأجر، وعلى أساس النتائج يتم إضافة زيادة في قيمة الإيجار بحيث تتناسب مع دخلهم ولا يكون فيها ظلم للمالك.
3. المستأجرون غير المقتدرين:
   • تشمل هذه الفئة المستأجرين غير المقتدرين من الناحية المالية ولا يستطيعون تحمل دفع زيادات كبيرة في قيمة الإيجار أو حتى الانتقال إلى سكن بديل، وهنا سيتم دعمهم حكوميًا بالقدر المُستطاع عن طريق منحهم فترات انتقالية طويلة، بالإضافة إلى تطبيق زيادات في الايجار بطريقة تدريجية، وذلك لضمان تطبيق قيمة عادلة.

يمكنك التعرف على المزيد من المعلومات عن:

• استشارات قانونية مجانية اون لاين: حلول قانونية سريعة وسهلة في متناول يدك
• استشارات قانونية مجانية في مصر من محامي ثقة
• الأوراق المطلوبة لدفع ضريبة التصرفات العقارية: دليل شامل بالخطوات
• هل يجوز تقسيط ضريبة التصرفات العقارية؟ وداعًا للأعباء المالية! إليك حلول التقسيط

آخر المستجدات في قانون الايجار القديم السكني

بعد النظر في زيادة ثمن تأجير الوحدات السكنية التي يسري عليها قانون الايجار القديم تم تحديد ضوابط تلك الزيادة عن طريق تطبيق بعض العوامل لتفادي ضياع حقوق المالك والمستأجر، وهي:

آلية تحديد قيمة الإيجار

لتحديد قيمة الإيجار الجديد، اعتمدت التعديلات على عدة معايير:

1. تصنيف المناطق السكنية: تم تقسيم المناطق السكنية إلى فئات حسب مستوى المعيشة، وتختلف قيمة الإيجار من منطقة لأخرى، حيث يتم تحديد القيمة الإيجارية حسب موقع العقار وبناء على المستوى الاجتماعي الخاص بتلك المنطقة، ومثال على ذلك اختلاف الارتفاع في أسعار بين الوحدات التي تقع في بولاق الدكرور عن الوحدات المتواجدة في حي الزمالك
2. القيمة الضريبية للعقار: تعتبر التقييمات التي تم تسجيلها في الضرائب العقارية من قبل هي المرجع الرئيسي العادل لتحديد قيمة الإيجار، وذلك لضمان التوازن بين المستأجرين والملاك بتطبيق قيمة الوحدة الفعلية.
3. القدرة المالية للمستأجر: بالنسبة للمستأجرين المقتدرين، سترتبط زيادة الإيجار بقدرتهم على الدفع.

مثال على آلية الحساب:

بالنسبة للوحدات السكنية، ستزيد الإيجارات بنسبة محددة من قيمة الضريبة العقارية على عدة سنوات.

أهداف التعديلات الجديدة:

تهدف هذه التعديلات إلى تحقيق الأهداف التالية:

• تحقيق العدالة: ضمان عدم تحميل المستأجرين أعباء مالية لا يستطيعون تحملها.
• تحسين الاستفادة من العقارات: استعادة الوحدات الشاغرة وتوظيفها بشكل أفضل.
• تنظيم العلاقة الإيجارية: وضع آليات واضحة لتحديد قيمة الإيجار وحل النزاعات.

التحديات المستقبلية:

على الرغم من الجهود المبذولة لتعديل القانون، إلا أن هناك بعض التحديات التي قد تواجه تنفيذ هذه التعديلات، مثل:

• صعوبة تطبيق النظام الإلكتروني لتقييم القدرة المالية للمستأجرين.
• الاعتراضات القانونية من قِبل بعض الأطراف.
• تأثير التعديلات على الشريحة الأكثر احتياجًا.

مستجدات قانون الايجار القديم للمحلات والتوريث

شهد قانون الإيجار القديم في مصر تعديلات جوهرية، خاصة فيما يتعلق بالمحلات التجارية والإدارية، وتوريث عقود الإيجار.

ومن أهم الأسباب التي دفعت البرلمان لتعديل قانون الايجار القديم هو امتلاء ساحات المحاكم بقضايا بين الملاك والمستأجرين بسبب النزاع حول العين المُستأجرة بقانون الإيجار القديم.

حيث اختلفت الحالات ويبقى السبب واحد بالتالي لا بد من إصدار مبادئ تعمل على تنظيم العلاقة بين الطرفين في الوحدات غير السكنية، وتتمثل تلك المبادئ في:

• الملكية المشتركة: نصت التعديلات على أنه إذا كان العقار مملوكًا لأكثر من شخص، فإن حق تأجير العقار يقتصر على الشريك صاحب الحصة الأكبر. وفي حالة التأجير فيحق للشركاء المطالبة بإخراج المستأجر فقط ولكن لا يحق لهم التأجير لأحد.
• وفاة المستأجر: لا يتم توريث عقد الإيجار إلا للورثة الشرعيين للمستأجر الأصلي فقط.
• العلاقة التعاقدية: عند توريث العقد، تتحول العلاقة بين المالك والورثة إلى علاقة تعاقدية جديدة، تخضع للشروط الجديدة.
• الشروط الإضافية: في حالة تم تحرير عقد إيجار جديد يحق للمستأجر التمسك بشروط العقد السابق، إلا في حالة زيادة شروط تختلف عنها في العقد الجديد.
• إنهاء الشراكة: إذا خرج المستأجر الأصلي من شراكة متعلقة بالعقار، يحق للمالك المطالبة باسترداد العقار.
• إقامة الزوجة: وأخيرًا يمتد العقد تلقائيًا في حالة إقامة الزوجة بمنزل إيجار قديم ما دامت إقامتها مستمرة.

يمكنك التعرف على المزيد من المعلومات عن:

• قانون ضريبة التصرفات العقارية pdf وكيفية الحصول على إعفاء كلي أو جزئي
• استشارات قانونية مجانية بالتليفون
• ضريبة التصرف العقاري في مصر متى تسقط وحقيقة نقلها للمشتري وإمكانية تقسيطها

قوانين الإيجار القديم الجديدة

تم تحديد نسب معينة لزيادة القيمة الايجارية ابتداءً من العمل بتعديلات قانون الايجار القديم، بحيث تناقش كل مادة من مواد هذا القانون الاعتبارات المختلفة لكل حالة على حدا، كما هو موضح في النقاط التالية:

المادة رقم 2

تتناول الزيادة الايجارية للوحدات السكنية:

1. يزيد الإيجار في السنة الأولى بنسبة 80% من الضريبة العقارية الخاصة بالوحدة.
2. وتزيد النسبة في السنة الثانية إلى 90% من الضريبة العقارية.
3. أما في السنة الثالثة فتصل الزيادة إلى 100% من نسبة الضريبة العقارية الحالية.

المادة رقم 3

تناقش الوحدات التجارية والإدارية:

1. بحيث تزيد القيمة الايجارية 5 أضعاف القيمة القانونية السارية.
2. كما يلتزم المستأجر بتسليم الوحدة المؤجرة إلى المالك وفق الأحوال المبينة في المادة رقم 1 من هذا القانون لانتهاء المدة.
3. في حالة رفض المستأجر إخلاء الوحدة يسمح لأحد الطرفين حسب الأحوال اللجوء للمحكمة التابع لها العقار والطلب من قاضي الأمور الوقتية طرد الممتنع عن الإخلاء، وذلك دون الإغفال عن الحق في التعويض.

المادة رقم 4

تنص على:

1. وجوب تطبيق كافة أحكام القانون المدني الذي يخص إيجار الوحدات التي نصت عليها المادة الأولى من نفس القانون.

أما المادة رقم 5

1. تؤكد أهمية تفعيل الصندوق الذي نصت عليه المادة رقم 97 من القانون رقم 119 لعام 2008 والذي يُعرف بقانون البناء الموحد، مع إضافة اختصاصه مع كل المستأجرين للوحدات السكنية المعنيين بهذا القانون بشرط عدم تجاوز معدل الدخل الشهري لهم 6 آلاف جنيه.

المادة رقم 6

حول تقديم المستأجر طلب الاستفادة من الصندوق مع الأخذ في الاعتبار بعض الشروط الواجب توافرها، وهي:

1. يجب تقديم الطلب خلال 6 أشهر من تاريخ تطبيق هذا القانون باستثناء الوحدات التي صدر لها قرارات إزالة أو ترميم تكون الفترة المسموح بها للتقديم 3 أشهر فقط من ذات التاريخ.
2. تقديم بيان بأسماء أفراد الأسرة المستفيدين.
3. إرفاق بيان بمفردات مرتب للمُستأجر ويغني عن البيان شهادة إثبات دخل من الجهات الرسمية المختصة.
4. وجود أصل عقد الإيجار القديم وثبوت غرض السكن في الوحدة ضمن بنود.

المادة رقم 7:

• تلك المادة فيها نص عقوبة بالحبس لكل من قدم إلى الصندوق مستندات غير صحيحة للحصول على الاستفادة من الصندوق، بالإضافة إلى سقوط حقه في الاستفادة منه.

أخيرًا إنَّ قانون الايجار القديم قبل 1996 تنتهي عقوده وفق بعض الاعتبارات، أولهم مرور ثلاث سنوات على الوحدات السكنية منذ تاريخ تطبيق هذا القانون.

أما الوحدات الخدمية والتي تشمل التجارية والإدارية فيتم انتهاء العقد بانقضاء سنة من تاريخه ويستثنى من تلك الضوابط كافة الوحدات الآيلة للسقوط والتي صدر لها قرار بالإزالة أو قرار تنكيس فتكون مدتها 6 أشهر فقط من تاريخ سريان القانون.